სამშენებლო სფეროში განხორციელებული ცვლილებები

დეველოპერული კომპანიების დღგ-ით დაბეგვრის წესები 2015 წლიდან არაერთხელ შეიცვალა. ცვლილებები შეეხო როგორც ბინის სტანდარტულ ნასყიდობას, რომლის დროსაც მყიდველი ბინის ღირებულებას ფულადი სახით ანაზღაურებს, ისე ბარტერულ ოპერაციებს, როდესაც დეველოპერი მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების გადაცემის სანაცვლოდ მიწის მესაკუთრეს ფართებს გადასცემს. სტატიაში განვიხილავთ სხვადასხვა პერიოდში მოქმედ ძირითად წესებს, გარდამავალ დებულებებსა და პრაქტიკაში დამკვიდრებულ მიდგომებს.

2015-2016 წლები

2015-2016 წლებში ფინანსთა სამინისტროს სისტემაში დამკვიდრებული მიდგომის მიხედვით, მშენებარე ბინის მყიდველის საკუთრებაში რეგისტრაციის შემთხვევაში ოპერაცია ორ ნაწილად, საქონლის (ბინის) მიწოდებად და სამშენებლო მომსახურების გაწევად იყოფოდა,  მომსახურების დაბეგვრაზე კი გრძელვადიანი კონტრაქტის წესი მოქმედებდა. კერძოდ, მყიდველისთვის მშენებარე ბინის მიწოდების მომენტისთვის უკვე აშენებული ნაწილი საქონლის მიწოდებად მიიჩნეოდა და ბინის ნასყიდობის ღირებულების შესაბამისი ნაწილი ფაქტობრივად აშენებული ნაწილის პროპორციულად იბეგრებოდა. მშენებარე ბინის მიწოდების შემდეგ შესასრულებელი სამშენებლო სამუშაოები კი მომსახურების გაწევად განიხილებოდა. შესაბამისად, თუ მშენებლობა ერთი კალენდარული წლის განმავლობაში არ სრულდებოდა და ხელშეკრულება გრძელვადიან კონტრაქტად კვალიფიცირდებოდა (6 თვეზე მეტხანს გრძელდებოდა), მომსახურების შესაბამისი ნაწილი ყოველი წლის დეკემბერში ფაქტობრივად შესრულებული სამუშაოების/გაწეული ხარჯების პროპორციულად იბეგრებოდა. ნასყიდობის ღირებულების დარჩენილი ნაწილი კი დაბეგვრას მშენებლობის დასრულების მომენტში ექვემდებარებოდა.

რაც შეეხება ბარტერულ ოპერაციებს, დეველოპერის მიერ მიწის მესაკუთრისთვის ფართების აშენება და გადაცემა, საქონლის მიწოდების ნაცვლად, სამშენებლო მომსახურების გაწევად განიხილებოდა. ამრიგად, თუ ბარტერული ხელშეკრულება გრძელვადიან კონტრაქტს წარმოადგენდა, დეველოპერის მიერ გაწეული სამშენებლო მომსახურება ყოველი წლის დეკემბერში შესრულებული სამუშაოების პროპორციულად იბეგრებოდა. მომსახურების ღირებულების დარჩენილი მანამდე დაუბეგრავი ნაწილი კი დაბეგვრას მომსაუხრების დასრულების მონენტში ექვემდებარებოდა. თავის მხრივ, დღგ-ით დასაბეგრ თანხას შეადგენდა სამშენებლო მომსახურების საბაზრო ფასი, ნაცვლად გადაცემული ფართების საბაზრო ფასისა.

2017 წელი

2017 წლიდან ბინის სტანდარტული ნასყიდობის დაბეგვრის მანამდე არსებულ დროებს ავანსის მიღების მომენტიც დაემატა. თუ დეველოპერი ბინის მიწოდებამდე მყიდველისგან თანხას წინასწარ იღებს, მიღებული ავანსი დღგ-ით დაბეგვრას მისი მიღების საანგარიშო პერიოდში ექვემდებარება.

შესაბამისად, 2017 წელს მშენებარე ბინის ნასყიდობასთან დაკავშირებით დღგ-ით დაბეგვრის რამდენიმე შესაძლო დრო არსებობდა: ავანსის მიღება, მშენებარე ბინის მყიდველისთვის მიწოდება, გრძელვადიანი კონტრაქტის მიხედვით ყოველი წლის დეკემბერი და მშენებლობის დასრულება. თითოეულ ეტაპზე ბინის ღირებულების მხოლოდ ის ნაწილი იბეგრებოდა, რომელიც წინა ეტაპებზე არ იქნა დაბეგრილი.

რაც შეეხება ბარტერულ ოპერაციებს, 2017 წელს კვლავ შენარჩუნდა მანამდე არსებული პრინციპები. შესაბამისად, მიწის სანაცვლოდ მიწის მესაკუთრისთვის გადასაცემი ფართების მშენებლობა მომსახურების გაწევად განიხილებოდა და გრძელვადიანი კონტრაქტის არსებობის შემთხვევაში, ფაქტობრივად შესრულებული სამუშაოების მიხედვით არაუგვიანეს ყოველი წლის დეკემბერში იბეგრებოდა. მომსახურების ღირებულების დარჩენილი მანამდე დაუბეგრავი ნაწილი კი დაბეგვრას მომსაუხრების დასრულების მონენტში ექვემდებარებოდა

2018 წლიდან 2020 წლის ჩათვლით

2018 წლის 1 იანვრიდან დადებული ხელშეკრულებებისთვის გაუქმდა გრძელვადიანი კონტრაქტის დღგ-ით დაბეგვრის სპეციალური წესი. შესაბამისად, ყოველი წლის დეკემბერში ფაქტობრივად შესრულებული სამუშაოების პროპორციულად დაბეგვრა აღარ ხდებოდა.

ამასთან, საგადასახადო კოდექსის 309-ე მუხლის 107-ე ნაწილის გარდამავალი დებულების მიხედვით, 2018 წლის 1 იანვრამდე დადებულ გრძელვადიან კონტრაქტებზე კვლავ 2018 წლამდე მოქმედი წესები ვრცელდება.

2018 წლიდან 2020 წლის ჩათვლით მშენებარე ბინის სტანდარტული ნასყიდობისას დღგ-ით დაბეგვრა, ერთი მხრივ, ავანსის მიღების საანგარიშო პერიოდში, ხოლო, მეორე მხრივ, მშენებარე ბინის მყიდველისთვის მიწოდებისას იმ დროისთვის აშენებული ნაწილის პროპორციულად და მშენებლობის დასრულებისას დარჩენილი ღირებულების ნაწილში ხდებოდა. მშენებარე ბინის მიწოდება კვლავ იყოფოდა საქონლის მიწოდებისა და მომსახურების გაწევის ოპერაციებად, თუმცა ყოველი წლის დეკემბერი დაბეგვრის დამოუკიდებელ დროს აღარ წარმოადგენდა. რაც შეეხება ბარტერულ ოპერაციებს, 2018 წლიდან დადებული /ხელშეკრულებების ფარგლებში სამშენებლო მომსახურების დაბეგვრის ერთადერთ დროს მომსახურების დასრულების მომენტი წარმოადგენდა.

2021 წლიდან 2023 წლის ჩათვლით

2021 წლის 1 იანვრიდან ძალაში შესული დღგ-ის  კარის ახალი რედაქცის მიხედვით, თუ მშენებარე უძრავ ნივთზე საკუთრების უფლება მყიდველის სახელზე რეგისტრირდება და დეველოპერი შემდგომ აგრძელებს სამშენებლო სამუშაოებს, ეს სამუშაოები უძრავი ნივთის მიწოდების ნაწილად განიხილება. შესაბამისად, ოპერაცია აღარ იყოფა საქონლის მიწოდებისა და მომსახურების გაწევის ოპერაციებად.

ამრიგად, მიღებული ავანსის თანხები კვლავ მათი მიღების საანგარიშო პერიოდში იბეგრება, ხოლო მშენებარე ბინის მიწოდების შემთხვევაში დარჩენილი ღირებულების დაბეგვრა ბინის ექსპლუატაციაში მიღების მომენტში ხდება. 2021 წლიდან შეიცვალა ბარტერული ოპერაციების კვალიფიკაციაც. კერძოდ, დეველოპერის მიერ ფართების გადაცემის ოპერაცია სამშენებლო მომსახურებად აღარ განიხილება.  

ამასთან, №996 ინსტრუქციის 112-ე მუხლის 46-ე პუნქტით დადგენილია გარდამავალი წესი: თუ ბარტერული ოპერაციის ერთი მხარის მიერ საქონლის მიწოდება ან მომსახურების გაწევა 2021 წლის 1 იანვრამდე განხორციელდა, ხოლო სანაცვლო მიწოდება 2021 წელს ან შემდგომ პერიოდში ხდება, ოპერაციაზე 2021 წლამდე მოქმედი მიდგომა ვრცელდება. ასეთ შემთხვევაში დეველოპერის მიერ მიწის მესაკუთრისთვის ფართების აშენება კვლავ სამშენებლო მომსახურების გაწევად განიხილება.

2021 წლიდან ბარტერული ოპერაციის შემთხვევაში დღგ-ით დასაბეგრი თანხა, როგორც წესი, განისაზღვრებოდა მიწოდების სანაცვლოდ მიღებული ან მისაღები ანაზღაურებით, დღგ-ის გარეშე. თუმცა გასათვალისწინებელია ფინანსთა მინისტრის №996 ბრძანებით დამტკიცებულ „გადასახადების ადმინისტრირების შესახებ“ ბრძანებაში 2023 წლის 14 აგვისტოს განხორციელებული ცვლილება, რომლითაც ბარტერული ოპერაციების დასაბეგრი თანხის განსაზღვრის სპეციალური წესი განისაზღვრა. ცვლილებამდე, თუ მხარეებს ბარტერის ხელშეკრულებით მიწის ღირებულება ფულადი სახით ჰქონდათ შეთანხმებული, დეველოპერის დასაბეგრი თანხის განსაზღვრისას სწორედ ეს ღირებულება გამოიყენებოდა. ამასთან, ღირებულების ხელოვნურად შემცირების შემთხვევაში საგადასახადო ორგანოს უფლება ჰქონდა, ოპერაციის ღირებულება საბაზრო ფასამდე დაეკორექტირებინა. ხოლო თუ ანაზღაურებას შეთანხმებული ფულადი გამოხატულება არ ჰქონდა, დღგ-ით დასაბეგრ მიწის სუბიექტურ ღირებულებად მიიჩნეოდა იმ ჯამური ხარჯების ღირებულება, რომლის გაწევასაც დეველოპერი მიწის შესაძენად გეგმავდა. პრაქტიკაში ეს ძირითადად მოიცავდა მიწის მესაკუთრისთვის გადასაცემი ფართების მშენებლობასთან დაკავშირებულ ხარჯებს, რომელიც მიღებული მიწის ღირებულებას არ მოიცავს.

2023 წელს განხორციელებული ცვლილებები

2023 წლის 14 აგვისტოს ცვლილებით, ზემოაღნიშნულ ინსტრუქციას დაემატა 48³ მუხლი, რომლის მიხედვითაც, თუ ბარტერული ოპერაციის ფარგლებში ხორციელდება უძრავი ნივთის მიწოდება, ოპერაციის თითოეული მხარისთვის დღგ-ით დასაბეგრი თანხა განისაზღვრება მისაღები საქონლის ან მომსახურების საბაზრო ფასით, დღგ-ის გარეშე.

შესაბამისად, როდესაც დეველოპერი მიწის სანაცვლოდ ფართებს გადასცემს, მისთვის დღგ-ით დასაბეგრი თანხა მიღების მომენტში მიწის  საბაზრო ფასი შეადგენს დღგ-ის გარეშე. ამრიგად, ცვლილების მიხედვით, ბარტერული ოპერაციის ფარგლებში უძრავი ნივთის მიწოდებისას დღგ-ით დასაბეგრი თანხა განისაზღვრება მიღებული მიწის საბაზრო ღირებულებით, მიუხედავად იმისა, არის თუ არა ხელშეკრულებით გარიგების ღირებულება შეთანხმებული. აქვე უნდა აღინიშნოს 2026 წლის 18 მაისის საჯარო გადაწყვეტილება, რომლითაც დაზუსტდა რომ თუ ხელშეკრულებით შეთანხმებული გარიგების ღირებულება კომპეტენტური შემფასებლის დასკვნით განსაზღვრულ მიწის საბაზრო ღირებულებას აღემატება, დასაბეგრი თანხის განსაზღვრისას შეთანხმებული ფასი გამოიყენება (საბაზრო ფასად შეთანხმებული ფასი მიიჩნევა).

2024 წლის 1-ელი იანვრიდან დღემდე

ფინანსთა მინისტრის 2023 წლის 28 ნოემბრის №446 ბრძანებით „გადასახადების ადმინისტრირების შესახებ“ ინსტრუქციის 48¹ მუხლს დაემატა ჩანაწერი, რომლის მიხედვითაც ავანსის დაბეგვრის წესი გავრცელდა როგორც ფულადი, ისე საქონლის ან მომსახურების სახით წინასწარ მიღებული ანაზღაურების ნაწილში. აღნიშნული წესი 2024 წლის 1 იანვრიდან ამოქმედდა და არ ვრცელდება 2024 წლის 1 იანვრამდე დადებულ ხელშეკრულებებზე.

შესაბამისად, 2024 წლის 1 იანვრის შემდეგ დადებული ბარტერული ხელშეკრულების ფარგლებში დეველოპერის მიერ ფართების მიწოდებამდე მიღებული მიწა არაფულად ავანსად განიხილება და დეველოპერს დღგ-ით დაბეგვრის ვალდებულება მიწის მიღების საანგარიშო პერიოდში წარმოეშობა.